경매가 조금 더 복잡할 수 있지만 그럼에도 불구하고 일반적인 루트와 다르게 경매 투자를 하는 이유는 일반적으로 시세보다 물건을 더 싸게 살 수 있기 때문입니다.
경매 물건에는 저당권, 가압류, 임차권 등 각종 권리들이 얽혀있을 수 있어요. 낙찰 후 이 복잡한 권리들(빚) 중 소멸되는 권리가 있을 수 있고, 내가 떠안게되는 권리가 있을 수 있습니다. 이렇게 경매 물건에 얽힌 권리들을 파악하고 내가 떠안을 사항들이 있는지 파악하는 과정을 ‘권리 분석’이라고 표현해요.
경매를 진행할 때 권리 분석을 제대로 하지 않은 경우 오히려 시세보다 높은 가격을 지출하게 될 수 있어 반드시 철저한 권리 분석이 필요합니다.
그래서 오늘은 권리 분석의 가장 첫단계가 되는 말소기준권리에 대해 알아보고자 합니다. 부동산 경매에 관심을 가지고 계신 분 들이라면 반드시 알고 있어야하는 개념이기 때문에 자세히 읽어 보시길 바랍니다.
말소기준권리?
말소기준권리란 낙찰자가 경매에서 물건을 낙찰받은 후 등기부에 적혀있는 각종 권리(빚)들이 소멸되는지 혹은 낙찰자가 인수해야하는지를 판가름할 수 있는 기준이되는 권리를 의미합니다.
말소기준권리를 기준으로 그 이후에 있는 권리들은 소멸되며, 이전에 설정되어 있던 권리들은 인수하게 됩니다.
경매 용어로 소멸이란 빚이 없어지는 것이 아니고, 등기부등본에 있는 권리사항이 지워지는 것, 즉 ‘등기 말소’되는 것을 뜻합니다. 만약 등본 상 소멸되는 권리밖에 없다면 부동산이 경매를 통해 낙찰될 경우 어지럽게 적혀있던 권리들이 싹 사라지고 말끔한 등기부등본을 얻을 수 있습니다.
다만, 빚 자체가 없어지는 것은 아니기 때문에 만약 낙찰 가격보다 빚이 더 많은 경우, 소멸되는 권리들 중 해결되지 않은 빚들은 여전히 채무자가 갚아야하지만, 낙찰자는 신경쓰지 않아도 됩니다.
인수는 반대로 낙찰자가 떠안는 것을 의미합니다. 낙찰가 외에 추가적인 비용이 발생하기 때문에 총 지출을 잘 계산해야합니다. 특히 임차인 보증금 같은 경우, 말소기준권리에 따라 소멸될 수 있고 인수될 수 있기 때문에 말소기준권리를 파악하는 것이 권리 분석의 가장 기본이라고 말할 수 있습니다.
말소기준권리 종류 5가지
말소기준권리는 다음 5가지로 분류할 수 있으며 여러개가 중복되어 있을 경우 가장 날짜가 빠른 것을 기준으로 합니다.
1. 근저당권, 저당권
경매로 나온 등기부등본에서 가장 많이 보게되는 케이스입니다.
부동산을 담보로 금융기관에서 대출을 받은 경우 저당권, 근저당권을 설정하게 됩니다. 부동산을 담보로 대출을 진행했기 때문에 채무자가 갚지 못했을 때에는 은행에서 집을 경매로 넘겨 돈을 갚도록 하는 것입니다.
저당권은 빌린 금액만큼 설정할 수 있고, 근저당권은 빌린 금액의 120~130%를 설정할 수 있습니다. 대부분의 부동산 담보대출은 근저당을 잡아두게 됩니다.
2. 가압류, 압류
압류와 가압류는 티비에서 많이 보던 빨간 딱지를 생각하시면 됩니다. 채무자가 돈을 갚지 않고 재산을 현금화해 도망칠 것을 대비해, 재산을 함부로 처분하지 못하도록 묶어두는 것인데요.
압류는 국가에서 권리를 실행하는 것으로 주로 세금 미납이 된 경우 해당하며, 가압류는 사람들에게 차용증을 통해 돈을 빌린 경우 설정하게됩니다.
3. 담보가등기
담보가등기는 근저당권이랑 비슷한 개념으로 근저당권은 주로 은행에서 설정하지만 담보가등기는 개인 채권자가 부동산을 담보로 잡아두게 되는 것입니다.
저당권과 마찬가지로 채무자가 돈을 갚지 않을 경우 경매를 신청하여 배당을 받을 수 있습니다.
다만, 가등기 종류는 ‘담보가등기’와 ‘소유권이전청구권 가등기’ 두가지가 있는데요. 말소기준권리는 담보가등기만 해당됩니다.
소유권이전청구권 가등기는 부동산에 대한 매매를 예약 해둔 것으로 생각하시면 됩니다. 말소기준권리보다 이전에 일어난 경우 낙찰 시 그대로 인수되는데요. 만약 내가 경매에 낙찰되어 소유권을 갖게되었더라도, 소유권이전청구권 가등기가 인수된 상태에서 가등기를 한 사람이 잔금을 치룬 경우 내가 낙찰받은 물건의 소유권을 빼앗길 수 있기 때문에 주의해야합니다.
4. 전세권
전세권 설정은 등기에 전세금 받을 권리를 명시하는 행위라고 할 수 있습니다. 일반적인 전세 계약과는 다른데요. 내가 채권자가 되어 돈을 빌린사람의 집에서 거주하거나 사용하면서 해당 집을 담보로 잡을 수 있다는 권리입니다.
전세권 설정을 하기 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다. 단, 수수료가 비싸기도 하고, 등기에 다른 사람 이름을 올리는 것을 집주인들이 싫어하기도 해서 보통은 전세권을 설정하지 않고 전세 계약 및 전세보증금 보험에 가입하는 경우가 많습니다.
또한 전세권이더라도 해당 호실에만 적용되는 전세권 외에 건물 전체에 해당하는 전세권일 경우에만 말소기준이 됩니다.
5. 경매기입등기
채권자가 신청하여 해당 부동산이 경매가 시작됨을 알리는 역할을 하며, 마음대로 처분하지 못하도록 공시해두는 것입니다.
그러나 등기의 순서와 상관없이 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리들도 존재합니다.
- 유치권 : 해당 건물을 공사했지만 건물주가 건축 공사비를 지불하지 않은 경우 변제를 받을 때 까지 해당 건물을 점유하고 명도나 인도를 하지 않는 것을 의미합니다.
- 법정지상권 : 토지 소유주와 해당 토지의 건물 소유주가 다를 경우 건물주를 보호하기 위한 장치로, 토지 소유주가 새로 바뀌더라도 건물주가 건물을 계속 사용할 수 있는 것을 의미합니다. 법정지상권이 있는 토지를 낙찰받아도 마음대로 사용할 수 없습니다.
- 분묘기지권 : 땅 주인에게 토지에 무덤을 사용하기로 허락을 받았다면 나중에 토지 소유주가 토지 사용권을 요구했을 때에도 거부할 수 있는 권리입니다.
위에 해당하는 등기가 있는 물건들은 초보자들의 경우 가급적 경매를 피하는 것이 좋습니다.